Wie Sie eine Farm zum Verkauf in Namibia bewerten: Ein praktischer Leitfaden für Verkäufer

Einführung

Zu wissen, was Ihre Farm ungefähr wert ist, ist bereits lange vor einem möglichen Verkauf nützlich. Es kann bei der Nachfolgeplanung, beim Ruhestand, bei einer Refinanzierung, bei Verhandlungen innerhalb der Familie oder einfach dabei helfen, den Wert eines Ihrer größten Vermögenswerte besser einzuschätzen.

Für eine praktische Farmbewertung in Namibia ist der beste Ausgangspunkt, aktuelle vergleichbare Farmverkäufe, die nachhaltig erzielbare Ertragskraft sowie den beitragenden Wert des Landes und der Verbesserungen gemeinsam zu betrachten.

Die Bewertung einer Farm ist jedoch nicht so einfach, dass man lediglich die Hektarzahl mit einem Durchschnittspreis multipliziert. Zwei Farmen gleicher Größe in derselben Region können sehr unterschiedliche Werte haben – abhängig von Wasser, Veld und Weidekapazität, Infrastruktur, Lage und Zustand.

Eine sinnvolle Farmbewertung beginnt daher mit drei Fragen:

Zu welchen Preisen wurden vergleichbare Farmen tatsächlich verkauft?

Was kann diese Farm nachhaltig produzieren oder erwirtschaften?

Welchen Wert tragen ihre zweckmäßigen Verbesserungen bei?

Gemeinsam angewendet können diese drei Ansätze einen realistischen Hinweis darauf geben, welchen Preis der Markt voraussichtlich zu zahlen bereit ist.

1. Vergleichbare Farmverkäufe in Namibia: Beginnen Sie mit tatsächlich verkauften Farmen

Für die meisten kommerziellen Farmen sind vergleichbare Verkäufe der beste Ausgangspunkt.

Suchen Sie drei bis fünf Farmen, die in jüngerer Zeit in Ihrem Bezirk oder in einem Gebiet mit ähnlichen landwirtschaftlichen Bedingungen verkauft wurden. Auch die aktuellen Agriland-Immobilienangebote sind hilfreich, um ein Gefühl für den aktuellen Angebotspreismarkt zu bekommen und zu sehen, mit welchen Objekten ein Käufer Ihre Farm möglicherweise vergleichen wird.

Je ähnlicher die Vergleichsfarmen Ihrer eigenen Farm hinsichtlich Größe, Veld, Niederschlag, Tragfähigkeit, Wasser und Infrastruktur sind, desto aussagekräftiger wird der Vergleich.

Berücksichtigen Sie:

• Farmgröße;

• Zustand von Veld und Weide;

• Tragfähigkeit;

• Anzahl und Zuverlässigkeit der Wasserstellen;

• Zäune und Camp-Einteilung;

• Gebäude und andere Farmverbesserungen;

• Zufahrt und Entfernung zu Ortschaften;

• sowie die Art des landwirtschaftlichen Betriebs.

Berechnen Sie anschließend, zu welchem Preis pro Hektar die jeweiligen Farmen verkauft wurden.

(Für internationale Käufer, die sich mit der Landwirtschaft in Namibia vertraut machen: Falls Begriffe wie Veld, Kraal, Weidekapazität, Tragfähigkeit oder LSU nicht geläufig sind, erläutert Agrilands Namibisches Farm- & Immobilienglossar diese Begriffe im namibischen landwirtschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Kontext.)

Beispiel

Der Durchschnitt beträgt N$ 2.400 pro Hektar.

Für eine 10.000-Hektar-Farm:

10.000 × N$ 2.400 = N$ 24.000.000

Das bedeutet nicht automatisch, dass Ihre Farm N$ 24 Millionen wert ist.

Es liefert Ihnen einen Vergleichswert. Danach müssen Sie beurteilen, ob Ihre Farm besser oder schlechter ist als die für den Vergleich herangezogenen Farmen. Vielleicht ist Ihre Wasserinfrastruktur deutlich besser. Vielleicht müssen die Zäune umfangreich erneuert werden. Vielleicht hat Ihr Veld eine höhere Tragfähigkeit oder die Zufahrt ist wesentlich einfacher.

Genau bei diesen Unterschieden findet ein großer Teil der eigentlichen Bewertungsarbeit statt.

Die Namibia Statistics Agency veröffentlicht einen Agricultural Land Price Index für kommerzielles Agrarland. Die landesweiten Daten zu Preisen pro Hektar können bei der Beurteilung des breiteren Marktes einen hilfreichen Hintergrund liefern, sollten aber aktuelle und tatsächlich vergleichbare Verkäufe aus dem betreffenden Farmgebiet nicht ersetzen.

Agriland Real Estate unterstützt Eigentümer gerne dabei, einzuschätzen, wie sich ihre Farm in den aktuellen Markt einordnet. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, können Sie Agriland Real Estate kontaktieren, um die Immobilie zu besprechen, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen.

Dies ist einer der wichtigsten Unterschiede bei der Farmbewertung. Eine nahegelegene Farm kann für N$ 35 Millionen angeboten werden. Das bedeutet nicht, dass jemand bereit ist, N$ 35 Millionen dafür zu bezahlen. Sie kann letztlich zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden – oder überhaupt nicht verkauft werden. Eine Überpreisung kostet den Verkäufer letztlich reale Zeit und Geld.

Verwenden Sie nach Möglichkeit abgeschlossene Verkäufe. Angebotspreise sind hilfreich, um den aktuellen Markt und die Objekte zu verstehen, mit denen Ihre Farm konkurriert. Sie sind jedoch kein Nachweis für den tatsächlichen Wert.

2. Ertragswertverfahren: Was kann die Farm nachhaltig erwirtschaften?

Wenn Sie eine etablierte Viehfarm, Wildfarm, Bewässerungsfarm, touristische Immobilie oder einen gemischten Landwirtschaftsbetrieb verkaufen, werden Käufer auch dessen Produktions- und Ertragskraft berücksichtigen. Die grundlegende Ertragskapitalisierungsrechnung lautet:

Angenommen, die Farm erzielt ein durchschnittliches nachhaltiges Nettoeinkommen von N$ 2.000.000 pro Jahr.

Bei einem beispielhaften Kapitalisierungszinssatz von 8 %:

N$ 2.000.000 ÷ 0,08 = N$ 25.000.000

Dies ergibt einen durch das Einkommen gestützten Wert von ungefähr N$ 25 Millionen.

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet ein Wert von N$ 25 Millionen, dass das jährliche Nettoeinkommen der Farm von N$ 2 Millionen einer Rendite von 8 % auf diesen Wert entspricht. Sehr grob entspricht dies 12,5 Jahren des derzeitigen Nettoeinkommens der Farm, wobei Finanzierung, Steuern, Inflation und Änderungen zukünftiger Erträge außer Betracht bleiben.

Diese Methode eignet sich am besten als schnelle Plausibilitätsprüfung und nicht als alleinige Bewertung. Das Ergebnis hängt stark davon ab, dass ein nachhaltiges langfristiges Einkommen und ein realistischer Kapitalisierungszinssatz verwendet werden. Bereits kleine Änderungen bei einem der beiden Faktoren können den errechneten Wert erheblich verändern.

Das entscheidende Wort ist nachhaltig.

Verwenden Sie nicht nur ein außergewöhnlich gutes Jahr. Betrachten Sie mehrere Jahre und berücksichtigen Sie Dürren, Viehpreise, außergewöhnliche Ausgaben, einmalige Einnahmen und aufgeschobene Instandhaltung. Ebenso sollte der Kapitalisierungszinssatz nicht einfach aus einer anderen Bewertung übernommen werden. Er spiegelt Faktoren wie Risiko, Finanzierungsbedingungen, die Art des landwirtschaftlichen Betriebs, Wassersicherheit und die Zuverlässigkeit der Einnahmen wider.

Für einen Eigentümer, der eine erste eigene Bewertung vornimmt, sollte der Ertragswertansatz daher vor allem als Plausibilitätsprüfung dienen:

Unterstützt die normale wirtschaftliche Leistung der Farm vernünftigerweise den Preis, den ich mir vorstelle?

Gute Aufzeichnungen sind dabei wichtig.

Ein Käufer wird einem einkommensgenerierenden Betrieb wesentlich eher einen entsprechenden Wert beimessen, wenn Sie glaubwürdige Produktions-, Einnahmen- und Ausgabeninformationen über mehrere Jahre vorlegen können.

3. Land und Farmverbesserungen: Welchen Wert trägt die Infrastruktur bei?

Der dritte Ansatz betrachtet den zugrunde liegenden Landwert sowie die Verbesserungen, die die Farm produktiver, komfortabler oder effizienter machen. Dazu können gehören:

• das Farmhaus;

• Unterkünfte für Arbeitnehmer;

• Schuppen und Werkstätten;

• Bohrlöcher;

• Pumpen, Solaranlagen und Windpumpen;

• Reservoirs, Rohrleitungen und Tränken;

• Innen- und Grenzzäune;

• Viehbehandlungsanlagen;

• Straßen;

• Bewässerungsanlagen;

• Wildzäune;

• sowie andere dauerhafte Farmverbesserungen.

Beginnen Sie mit dem geschätzten Landwert und addieren Sie anschließend den aktuellen beitragenden Wert der Verbesserungen.

Beispiel

Hier ist eine wichtige Einschränkung zu beachten: Was etwas beim Bau gekostet hat, entspricht nicht unbedingt dem Betrag, den es zum Verkaufspreis der Farm beiträgt. Ein großes Haus, dessen Bau N$ 4 Millionen gekostet hat, erhöht den Marktwert möglicherweise nicht um N$ 4 Millionen.

Käufer beurteilen, ob eine Verbesserung sinnvoll und für die Farm angemessen ist, gut instand gehalten wurde und voraussichtlich die Ausgaben reduziert, die sie nach dem Kauf tätigen müssen.

4. Was beeinflusst den Wert einer Farm in Namibia?

Wasser und Bohrlöcher

Wasser gehört zu den ersten Dingen, die ein ernsthafter landwirtschaftlicher Käufer untersuchen wird. Bewerben Sie eine Farm nicht einfach mit „gutem Wasser“. Dokumentieren Sie die Wassersituation. Idealerweise sollten Sie Folgendes kennen:

• Anzahl der Bohrlöcher;

• welche Bohrlöcher betriebsbereit sind;

• getestete Bohrlochleistungen;

• Wasserqualität;

• Pumpen und Energiequellen;

• Dämme und Reservoirs;

• Rohrleitungen und Tränken;

• Quellen oder andere natürliche Wasserquellen;

• sowie relevante Registrierungen, Genehmigungen oder Unterlagen.

Eine Farm mit zuverlässigem, gut verteiltem und ordnungsgemäß dokumentiertem Wasser lässt sich für einen Käufer erheblich leichter beurteilen als eine Farm, bei der die Wassersituation unklar ist.

Weidekapazität, Tragfähigkeit und LSU

Ein Käufer kauft nicht einfach Hektar. Er kauft produktive Hektar.

Eine große Farm mit schwacher Weide oder unsicherer Wasserversorgung kann weniger wert sein als eine kleinere Immobilie mit besserer Weidekapazität sowie einem besser entwickelten Camp- und Wassersystem. Die Preise pro Hektar sind in den nördlichen Regionen Namibias deutlich höher als im Süden. In Namibia wird die Weidekapazität häufig als Hektar pro Large Stock Unit (LSU), also ha/LSU, angegeben. Tragfähigkeit und Weidekapazität stehen in engem Zusammenhang, sind jedoch nicht identisch.

Sie sollten Informationen bereitstellen können zu:

• Hektar pro LSU;

• Zustand des Veld;

• Kraal und Camps – Aufteilung und Zustand;

• Verteilung der Wasserstellen;

• Besatzhistorie;

• Viehverkäufen bzw. Abgängen;

• Bedarf an Zusatzfütterung;

• sowie der Leistung während Dürreperioden.

Wenn die Tragfähigkeit ein wichtiges Verkaufsargument darstellt, sollten Sie sie mit glaubwürdigen Informationen belegen und nicht lediglich allgemein behaupten.

Farminfrastruktur und Verbesserungen

Gute Infrastruktur reduziert die Ausgaben, die ein Käufer nach der Eigentumsübertragung tätigen muss. Schlecht instand gehaltene Infrastruktur bewirkt das Gegenteil. Gehen Sie über die Farm, als wären Sie selbst der Käufer.

Sind die Zäune in Ordnung? Funktionieren die Tore? Sind die Bohrlöcher betriebsbereit? Sind Tanks und Tränken funktionsfähig? Sind die Straßen befahrbar? Sind Werkstätten, Schuppen und Viehbehandlungsanlagen funktionstüchtig?

Aufgeschobene Instandhaltung mag einem Eigentümer, der seit Jahren damit lebt, geringfügig erscheinen. Ein Käufer sieht darin jedoch zukünftige Kosten.

Lage und Zufahrt

Bei der Lage geht es nicht nur um die Entfernung zu Windhoek oder zur nächsten Ortschaft. Sie beeinflusst die praktischen Kosten und den Komfort des Farmbetriebs. Berücksichtigen Sie:

• Zugang zu Teerstraßen oder zuverlässigen Schotterstraßen;

• Entfernung zu Viehmärkten und landwirtschaftlichen Lieferanten;

• Zugang zu Schulen und medizinischer Versorgung;

• Nähe zu Ortschaften;

• landwirtschaftliche Aktivität in der Umgebung;

• touristisches Potenzial, soweit relevant;

• sowie die Frage, wie einfach Personal, Vieh, Betriebsmittel und Maschinen die Farm erreichen können.

Eine gute Erreichbarkeit erweitert im Allgemeinen den Kreis potenzieller Käufer.

5. Unterlagen, die Sie vor dem Verkauf einer Farm in Namibia vorbereiten sollten

Eine der einfachsten Möglichkeiten, die Glaubwürdigkeit Ihres Angebotspreises zu stärken, besteht darin, Unsicherheit zu beseitigen. Stellen Sie vor der Vermarktung der Farm die Informationen zusammen, die ein ernsthafter Käufer wahrscheinlich anfordern wird. Dazu können gehören:

• Eigentumsurkunde und Immobilieninformationen;

• Karten und Pläne;

• Informationen zu Bohrlöchern und Wasser;

• Informationen zur Tragfähigkeit;

• ein Verzeichnis der Gebäude und Farmverbesserungen;

• aktuelle Fotografien;

• Vieh- oder Produktionsaufzeichnungen;

• mehrere Jahre Finanzinformationen, soweit relevant;

• Informationen zu Pachtverträgen und Servituten;

• Wild- oder Tourismusgenehmigungen, soweit erforderlich;

• Waiver Certificate und Land-Tax Clearance, soweit erforderlich;

• sowie die für die spätere Eigentumsübertragung benötigten Dokumente.

Bei vielen Verkäufen von kommerziellem Agrarland ist das Waiver-Verfahren ein wichtiger Bestandteil der Vorbereitung der Immobilie auf den Verkauf. Agrilands Leitfaden für Verkäufer zu Waiver Certificates erläutert das bevorzugte Erwerbsrecht des Staates, wann grundsätzlich ein Waiver Certificate erforderlich ist und wie das Verfahren funktioniert.

Da Farmer häufig weit von Windhoek entfernt sind, bietet Agriland Verkäufern auch einen Waiver-Abwicklungsservice an. Dieser ist besonders nützlich, wenn der Eigentümer den administrativen Prozess nicht persönlich verwalten möchte. Sie können Agriland Real Estate bezüglich Unterstützung beim Waiver-Verfahren kontaktieren.

Ist ein potenzieller Käufer kein namibischer Staatsangehöriger, ergeben sich andere Fragen. Agrilands Leitfaden „Können ausländische Staatsangehörige Farmen in Namibia kaufen?“ erläutert die derzeitigen Vorschriften zum ausländischen Eigentum sowie die Rolle der vorherigen ministeriellen Genehmigung.

Ziel ist nicht Bürokratie um ihrer selbst willen.

Eine gut vorbereitete Immobilie ist leichter zu verstehen, leichter zu finanzieren und leichter zu kaufen. Zudem erleichtert sie die Due Diligence des Käufers erheblich.

6. Fünf häufige Fehler bei der Farmbewertung

a) Mit dem persönlichen Wert der Farm beginnen

Eine Farm befindet sich vielleicht seit Generationen im Familienbesitz, und Sie haben viele harte Jahre Arbeit investiert und auf den Regen gewartet.

Das hat einen echten persönlichen Wert. Der Markt kann jedoch Familiengeschichte oder emotionale Verbundenheit nicht bepreisen.

Käufer vergleichen Ihre Farm mit anderen Farmen, die ihnen zur Verfügung stehen.

b) Mit dem damaligen Kaufpreis beginnen

Was Sie vor zehn Jahren bezahlt haben, ist historische Information.

Der heutige Käufer interessiert sich für den heutigen Markt.

Verwenden Sie aktuelle Marktdaten.

c) Die eigene Farm mit Angebotspreisen vergleichen

Ein hoher Angebotspreis beweist keinen hohen Wert.

Vergleichen Sie Ihre Farm nach Möglichkeit mit Immobilien, die tatsächlich verkauft wurden.

d) Verbesserungen überbewerten

Geld, das in eine Farm investiert wurde, fließt beim Verkauf nicht automatisch eins zu eins in den Verkaufspreis zurück.

Gebäude, Zäune und Ausrüstung sind Witterung, Abnutzung und Verschleiß ausgesetzt.

Verbesserungen schaffen dann Wert, wenn Käufer sie als nützlich ansehen.

e) Die Unterlagen erst vorbereiten, wenn bereits ein Käufer da ist

Fehlende Unterlagen schaffen Unsicherheit. Und Unsicherheit wirkt sich in der Regel gegen den Verkäufer aus.

Ein ernsthafter Käufer, der erst mitten in der Transaktion Probleme mit Wasser, Servituten, Genehmigungen, Waiver-Anforderungen oder der Immobilie selbst entdeckt, entscheidet sich häufig dafür, stattdessen eine andere Farm zu kaufen.

7. Wie Sie die drei Bewertungsmethoden zusammenführen

Nachdem Sie alle drei Ansätze durchgeführt haben, können drei recht unterschiedliche Werte entstehen. Zum Beispiel:

Die Antwort ist nicht automatisch N$ 26,76 Millionen, nur weil dies der höchste Wert ist. Die Unterschiede sagen Ihnen etwas. Vielleicht verfügt die Farm über hervorragende Infrastruktur, erzielt aber ein vergleichsweise bescheidenes Einkommen. Vielleicht erwirtschaftet sie gute Erträge, benötigt jedoch erhebliche zusätzliche Investitionen. Vielleicht waren die Vergleichsfarmen weniger gut entwickelt.

Ziel einer Bewertung ist es, diese Unterschiede zu verstehen und daraus eine vertretbare Marktspanne abzuleiten.

Diese Spanne ist weitaus hilfreicher, als einfach eine einzelne Zahl auszuwählen, nur weil Sie diesen Preis gerne erzielen würden.

8. Wann benötigen Sie eine professionelle Farmbewertung?

Die vorstehenden Berechnungen können einem Farmbesitzer einen nützlichen Hinweis auf den Marktwert geben und sind eine ausgezeichnete Vorbereitung für den Verkauf einer Farm in Namibia. Sie ersetzen jedoch keine formelle Bewertung, wenn sich ein Dritter auf den ermittelten Wert verlassen muss. Beauftragen Sie einen entsprechend qualifizierten unabhängigen Gutachter, wenn eine Bewertung beispielsweise für folgende Zwecke erforderlich ist:

• Bankfinanzierung;

• Versicherungen;

• Erbschaften oder Nachlässe;

• Scheidung;

• Rechtsstreitigkeiten;

• Steuerangelegenheiten;

• Streitigkeiten zwischen Gesellschaftern oder Partnern;

• oder andere formelle rechtliche Zwecke.

Agriland Real Estate ist ein Immobilienmakler und kein professionelles Bewertungsunternehmen. Wenn eine formelle Bewertung erforderlich ist, können wir Ihnen dabei helfen, einen geeigneten unabhängigen Gutachter zu finden. Kontaktieren Sie Agriland Real Estate, wenn Sie Unterstützung benötigen.

9. Was ist eine Farm in Namibia letztlich wert?

Letztlich wird der Marktwert einer Farm nicht allein durch eine Formel bestimmt. Er entspricht dem Preis, auf den sich ein verkaufsbereiter Verkäufer und ein kaufbereiter Käufer einigen können, nachdem Land, Wasser, Produktionskapazität, Infrastruktur, Lage und die verfügbaren Alternativen auf dem namibischen Farmmarkt berücksichtigt wurden.

a) Führen Sie die Berechnungen durch.

b) Sammeln Sie die Nachweise.

c) Verstehen Sie die Stärken und Schwächen Ihrer Farm.

d) Leiten Sie den Preis anschließend aus dem tatsächlichen Markt ab.

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken und die Marktpositionierung, Verkaufsvorbereitung oder Vermarktung Ihrer Farm besprechen möchten, kontaktieren Sie Agriland Real Estate.

Walter Kirsten

Mobil: +264 81 129 3317

E-Mail: walter@agriland.com.na

Quellen und weiterführende Literatur

1. Namibia Statistics Agency — Agricultural Land Price Index Bulletin 2015–2023

2. RICS — Valuation approaches and methods; International Valuation Standards Council — IVS 105: Valuation Approaches and Methods

3. Legal Assistance Centre — Agricultural (Commercial) Land Reform Act 6 of 1995

4. Namibia Agricultural Union — Borehole registrations: questions and answers

5. Agribank of Namibia — Purchase of Farmland

Sie möchten kaufen statt verkaufen? Unser Leitfaden zum Farmkauf in Namibia erklärt die praktischen Faktoren, die Käufer vor der Auswahl einer Farm beurteilen sollten.