Hoe om ’n plaas vir verkoop in Namibië te waardeer: ’n Praktiese gids vir verkopers

Inleiding

Om ongeveer te weet wat jou plaas werd is, is nuttig lank voordat jy besluit om te verkoop. Dit kan help met opvolgbeplanning, aftrede, herfinansiering, onderhandelinge binne die familie, of bloot om die waarde van een van jou grootste bates beter te verstaan.

Vir ’n praktiese plaaswaardasie in Namibië is die beste beginpunt om onlangse vergelykbare plaasverkope, volhoubare verdienvermoë en die bydraende waarde van die grond en verbeterings saam te oorweeg.

Maar om ’n plaas te waardeer, is nie so eenvoudig soos om die aantal hektaar met ’n gemiddelde prys te vermenigvuldig nie. Twee plase van dieselfde grootte in dieselfde streek kan baie verskillende waardes hê weens hul water, veld en weidingskapasiteit, infrastruktuur, ligging en toestand.

’n Sinvolle plaaswaardasie begin dus met drie vrae:

Teen watter pryse het vergelykbare plase werklik verkoop?

Wat kan hierdie plaas volhoubaar produseer of verdien?

Watter waarde voeg die nuttige verbeterings by?

Wanneer hierdie drie benaderings saam gebruik word, kan dit jou ’n realistiese aanduiding gee van wat die mark bereid mag wees om te betaal.

1. Vergelykbare plaasverkope in Namibië: Begin by plase wat werklik verkoop het

Vir die meeste kommersiële plase is vergelykbare verkope die beste plek om te begin.

Soek drie tot vyf plase wat redelik onlangs in jou distrik of in ’n gebied met soortgelyke boerderytoestande verkoop is. Agriland se huidige eiendomslyste is ook nuttig om ’n gevoel te kry vir die mark vir vraagpryse en om te sien met watter eiendomme ’n koper jou plaas moontlik sal vergelyk.

Hoe nader die vergelykbare plase aan jou eie plaas is wat grootte, veld, reënval, drakrag, water en infrastruktuur betref, hoe nuttiger word die vergelyking.

Oorweeg:

• plaasgrootte;

• veld- en weidingstoestand;

• drakrag;

• aantal en betroubaarheid van waterpunte;

• omheining en kampuitleg;

• geboue en ander plaasverbeterings;

• toegang en afstand vanaf dorpe;

• en die tipe boerderybedryf.

Bereken dan teen watter prys per hektaar elke plaas verkoop is.

(Vir internasionale kopers wat ’n gevoel probeer kry vir boerdery in Namibië: indien terme soos veld, kraal, weidingskapasiteit, drakrag of LSU onbekend is, verduidelik Agriland se Namibiese Plaas- & Eiendomsglossarium die terminologie binne die Namibiese boerdery- en eiendomskonteks.)

Voorbeeld

Die gemiddelde is N$ 2,400 per hektaar.

Vir ’n plaas van 10 000 hektaar:

10 000 × N$ 2,400 = N$ 24,000,000

Dit beteken nie outomaties dat jou plaas N$ 24 miljoen werd is nie.

Dit gee jou ’n maatstaf. Daarna moet jy vra of jou plaas beter of swakker is as die plase wat vir die vergelyking gebruik is. Dalk is jou waterinfrastruktuur aansienlik beter. Dalk het die omheining baie werk nodig. Dalk het jou veld ’n hoër drakrag, of is toegang aansienlik makliker.

Daardie verskille is waar ’n groot deel van die werklike waardasiewerk plaasvind.

Die Namibia Statistics Agency publiseer ’n Agricultural Land Price Index vir kommersiële landbougrond. Die nasionale data oor pryse per hektaar kan nuttige agtergrond bied wanneer die breër mark beoordeel word, maar dit behoort nie onlangse, werklik vergelykbare verkope uit die betrokke boerderygebied te vervang nie.

Agriland Real Estate help eienaars graag om te bepaal waar hul plaas in die huidige mark pas. Indien jy dit oorweeg om te verkoop, kan jy Agriland Real Estate kontak om die eiendom te bespreek voordat jy ’n vraagprys vasstel.

Dit is een van die belangrikste onderskeide in plaaswaardasie. ’n Nabygeleë plaas kan vir N$ 35 miljoen geadverteer word. Dit beteken nie dat iemand bereid is om N$ 35 miljoen daarvoor te betaal nie. Dit kan uiteindelik vir aansienlik minder verkoop — of glad nie verkoop nie — en oorprysing kos die verkoper uiteindelik werklike tyd en geld.

Gebruik voltooide verkope waar moontlik. Vraagpryse is nuttig om die huidige mark en die eiendomme waarmee jou plaas sal meeding te verstaan, maar dit is nie bewys van waarde nie.

2. Inkomstebenadering: Wat kan die plaas volhoubaar verdien?

Indien jy ’n gevestigde veefarm, wildsplaas, besproeiingsplaas, toerisme-eiendom of gemengde boerderybedryf verkoop, sal kopers ook na die produksie- en verdienvermoë daarvan kyk. Die basiese inkomstekapitalisasieberekening is:

Gestel die plaas lewer ’n gemiddelde volhoubare netto inkomste van N$ 2,000,000 per jaar.

Teen ’n illustratiewe kapitalisasiekoers van 8%:

N$ 2,000,000 ÷ 0,08 = N$ 25,000,000

Dit gee ’n inkomste-ondersteunde waarde van ongeveer N$ 25 miljoen.

Eenvoudig gestel beteken N$ 25 miljoen dat die plaas se jaarlikse netto inkomste van N$ 2 miljoen ’n opbrengs van 8% op daardie waarde verteenwoordig. Baie rofweg is dit gelykstaande aan 12,5 jaar van die plaas se huidige netto inkomste, sonder om finansiering, belasting, inflasie en veranderinge in toekomstige verdienste in ag te neem.

Hierdie metode word die beste as ’n vinnige werklikheidstoets gebruik eerder as ’n alleenstaande waardasie. Die resultaat hang sterk af van die gebruik van ’n volhoubare langtermyninkomste en ’n realistiese kapitalisasiekoers; klein veranderinge aan enige van die twee kan die aangeduide waarde wesenlik verander.

Die belangrike woord is volhoubaar.

Moenie een buitengewoon goeie jaar gebruik nie. Kyk na verskeie jare en neem droogtes, veepryse, buitengewone uitgawes, eenmalige inkomste en uitgestelde onderhoud in ag. Net so behoort die kapitalisasiekoers nie bloot uit ’n ander waardasie oorgeneem te word nie. Dit weerspieël faktore soos risiko, finansieringsvoorwaardes, die tipe boerderybedryf, watersekerheid en die betroubaarheid van die inkomste.

Vir ’n eienaar wat ’n voorlopige waardasie doen, behoort die inkomstebenadering dus hoofsaaklik as ’n werklikheidstoets beskou te word:

Ondersteun die plaas se normale produksieprestasie redelikerwys die prys wat ek in gedagte het?

Goeie rekords is hier belangrik.

’n Koper is baie meer geneig om waarde aan ’n inkomsteproduserende bedryf te heg indien jy verskeie jare se geloofwaardige produksie-, inkomste- en uitgawe-inligting kan toon.

3. Grond en plaasverbeterings: Wat voeg die infrastruktuur by?

Die derde benadering kyk na die onderliggende grondwaarde en die verbeterings wat die plaas meer produktief, gemaklik of doeltreffend maak. Dit kan insluit:

• die plaashuis;

• werkersbehuising;

• skure en werkswinkels;

• boorgate;

• pompe, sonkragstelsels en windpompe;

• reservoirs, pypleidings en drinkbakke;

• binne- en grensdrade;

• veehanteringsgeriewe;

• paaie;

• besproeiingstelsels;

• wildwering;

• en ander permanente plaasverbeterings.

Begin met die geraamde grondwaarde en voeg dan die huidige bydraende waarde van die verbeterings by.

Voorbeeld

Daar is ’n belangrike voorbehoud hier: Wat iets gekos het om te bou, is nie noodwendig wat dit tot die plaas se verkoopprys toevoeg nie. ’n Groot huis wat N$ 4 miljoen gekos het om te bou, voeg moontlik nie N$ 4 miljoen tot die markwaarde by nie.

Kopers kyk of ’n verbetering nuttig, gepas vir die plaas, goed onderhou en waarskynlik in staat is om die bedrag te verminder wat hulle ná die aankoop sal moet bestee.

4. Wat beïnvloed die waarde van ’n plaas in Namibië?

Water en boorgate

Water is een van die eerste dinge wat ’n ernstige landboukoper sal ondersoek. Moenie bloot ’n plaas adverteer as een met “goeie water” nie. Dokumenteer dit. Ideaal gesproke behoort jy te weet:

• die aantal boorgate;

• watter boorgate operasioneel is;

• getoetste boorgatlewerings;

• watergehalte;

• pompe en kragbronne;

• damme en reservoirs;

• pypleidings en drinkbakke;

• fonteine of ander natuurlike waterbronne;

• en enige toepaslike registrasies, permitte of rekords.

’n Plaas met betroubare, goed verspreide en behoorlik gedokumenteerde water is vir ’n koper aansienlik makliker om te beoordeel as een waar die watersituasie onseker is.

Weidingskapasiteit, drakrag en LSU

’n Koper koop nie bloot hektaar nie. Die koper koop produktiewe hektaar.

’n Groot plaas met swak weiding of onbetroubare water kan minder werd wees as ’n kleiner eiendom met beter weidingskapasiteit en ’n beter ontwikkelde kamp- en waterstelsel. Pryse per hektaar in die noordelike streke is heelwat hoër as in die suide. In Namibië word weidingskapasiteit algemeen uitgedruk as hektaar per Large Stock Unit (LSU), oftewel ha/LSU. Drakrag en weidingskapasiteit hou nou verband, maar is nie identies nie.

Wees voorbereid om inligting te verskaf oor:

• hektaar per LSU;

• veldtoestand;

• kraal- en kampuitleg en toestand;

• verspreiding van waterpunte;

• geskiedenis van veebesetting;

• veeverkope of afset;

• vereistes vir aanvullende voeding;

• en prestasie tydens droogtes.

Indien die drakrag ’n belangrike verkoopspunt is, ondersteun dit met geloofwaardige inligting eerder as ’n algemene bewering.

Plaasinfrastruktuur en verbeterings

Goeie infrastruktuur verminder die bedrag wat ’n koper ná transport moet bestee. Swak onderhoude infrastruktuur doen die teenoorgestelde. Loop deur die plaas soos ’n koper dit sou doen.

Is die heinings en drade in ’n goeie toestand? Werk die hekke? Is die boorgate operasioneel? Is tenks en drinkbakke in werkende toestand? Is die paaie bruikbaar? Is werkswinkels, skure en hanteringsgeriewe funksioneel?

Uitgestelde onderhoud mag vir ’n eienaar wat al jare daarmee saamleef gering lyk, maar ’n koper sien dit as ’n toekomstige uitgawe.

Ligging en toegang

Ligging is nie bloot die afstand vanaf Windhoek of die naaste dorp nie. Dit beïnvloed die praktiese koste en gerief van die bedryf van die plaas. Oorweeg:

• toegang tot teerpaaie of betroubare grondpaaie;

• afstand vanaf veemarkte en landbouverskaffers;

• toegang tot skole en mediese geriewe;

• nabyheid aan dorpe;

• omliggende boerderyaktiwiteit;

• toerismepotensiaal, waar relevant;

• en hoe maklik personeel, vee, voorrade en masjinerie die eiendom kan bereik.

Goeie toegang vergroot oor die algemeen die poel van potensiële kopers.

5. Dokumente om voor die verkoop van ’n plaas in Namibië voor te berei

Een van die maklikste maniere om die geloofwaardigheid van jou vraagprys te versterk, is om onsekerheid uit die weg te ruim. Voordat die plaas bemark word, stel die inligting saam wat ’n ernstige koper waarskynlik sal aanvra. Dit kan insluit:

• titelakte en eiendomsinligting;

• kaarte en diagramme;

• boorgat- en waterinligting;

• inligting oor drakrag;

• ’n inventaris van geboue en plaasverbeterings;

• onlangse foto’s;

• vee- of produksierekords;

• verskeie jare se finansiële inligting waar relevant;

• inligting oor huurkontrakte en serwitute;

• wild- of toerismepermitte waar van toepassing;

• ’n waiver certificate en grondbelastingklaring waar van toepassing;

• en die dokumentasie wat vir die uiteindelike transport benodig word.

Vir baie verkope van kommersiële landbougrond is die waiver-proses ’n belangrike deel van die voorbereiding van die eiendom vir verkoop. Agriland se Verkopersgids tot Waiver Certificates verduidelik die Staat se voorkeursreg om te koop, wanneer ’n waiver certificate oor die algemeen benodig word, en hoe die proses werk.

Omdat boere dikwels ver van Windhoek af is, bied Agriland ook ’n waiver-hanteringsdiens vir verkopers aan, wat veral nuttig is waar die eienaar verkies om nie die administratiewe proses persoonlik te bestuur nie. Jy kan Agriland Real Estate kontak vir hulp met die waiver-proses.

Indien ’n potensiële koper nie Namibies is nie, bring die transaksie ’n ander stel vrae mee. Agriland se gids, Kan buitelandse burgers plase in Namibië koop?, verduidelik die huidige reëls oor buitelandse eienaarskap en die rol van vooraf ministeriële toestemming.

Die doel is nie papierwerk bloot ter wille van papierwerk nie.

’n Goed voorbereide eiendom is makliker om te verstaan, makliker om te finansier en makliker om te koop. Dit maak die koper se due diligence ook aansienlik makliker.

6. Vyf algemene foute met plaaswaardasie

a) Om te begin by wat die plaas vir jou beteken

’n Plaas mag al geslagte lank in die familie wees, en jy het jare se harde werk ingesit en vir die reën gewag.

Dit het werklike persoonlike waarde, maar die mark kan nie familiegeskiedenis of sentimentele gehegtheid beprys nie.

Kopers sal jou plaas vergelyk met ander plase wat vir hulle beskikbaar is.

b) Om te begin by wat jy betaal het

Wat jy tien jaar gelede betaal het, is historiese inligting.

Vandag se koper stel belang in vandag se mark.

Gebruik huidige bewyse.

c) Om jou plaas met geadverteerde pryse te vergelyk

’n Hoë vraagprys bewys nie ’n hoë waarde nie.

Waar moontlik, vergelyk jou plaas met eiendomme wat werklik verkoop het.

d) Om verbeterings te oorwaardeer

Geld wat aan ’n plaas bestee is, kom nie outomaties dollar vir dollar in die verkoopprys terug nie.

Geboue, omheining en toerusting word deur weer, gebruik en slytasie beïnvloed.

Verbeterings voeg waarde by wanneer kopers dit as nuttig beskou.

e) Om die papierwerk te los totdat ’n koper opdaag

Ontbrekende dokumentasie skep onsekerheid. En onsekerheid werk gewoonlik uiteindelik teen die verkoper.

’n Ernstige koper wat halfpad deur die transaksie probleme met water, serwitute, permitte, waiver-vereistes of die eiendom self ontdek, sal dikwels eerder voortgaan om ’n ander plaas te koop.

7. Hoe om die drie plaaswaardasiemetodes met mekaar te versoen

Nadat jy die drie benaderings voltooi het, kan jy met drie redelik verskillende syfers eindig. Byvoorbeeld:

Die antwoord is nie outomaties N$ 26,76 miljoen omdat dit die hoogste syfer is nie. Die verskille vertel jou iets. Dalk het die plaas uitstekende infrastruktuur maar betreklik beskeie inkomste. Dalk verdien dit goed maar benodig dit aansienlike kapitaalbesteding. Dalk was die vergelykbare plase minder ontwikkel.

Die doel van waardasie is om daardie verskille te verstaan en by ’n verdedigbare markreeks uit te kom.

Daardie reeks is baie nuttiger as om bloot een syfer te kies omdat dit die syfer is wat jy graag wil behaal.

8. Wanneer het jy ’n professionele plaaswaardasie nodig?

Om deur hierdie berekeninge te werk, kan ’n plaaseienaar ’n nuttige aanduiding van markwaarde gee en is uitstekende voorbereiding vir die verkoop van ’n plaas in Namibië. Dit vervang nie ’n formele waardasie waar ’n derde party op die syfer moet staatmaak nie. Gebruik ’n toepaslik gekwalifiseerde onafhanklike waardeerder wanneer ’n waardasie benodig word vir sake soos:

• bankfinansiering;

• versekering;

• erfenisse of bestorwe boedels;

• egskeiding;

• litigasie;

• belastingsake;

• geskille tussen aandeelhouers of vennote;

• of ander formele regskwessies.

Agriland Real Estate is ’n eiendomsagentskap, nie ’n professionele waardasiepraktyk nie. Waar ’n formele waardasie vereis word, kan ons jou help om ’n geskikte onafhanklike waardeerder te vind. Kontak Agriland Real Estate vir hulp.

9. Wat is ’n plaas in Namibië uiteindelik werd?

Uiteindelik word ’n plaas se markwaarde nie deur ’n formule alleen bepaal nie. Dit is die prys waarteen ’n gewillige verkoper en ’n gewillige koper kan ooreenkom nadat die grond, water, produksievermoë, infrastruktuur, ligging en die alternatiewe wat in die Namibiese plaasmark beskikbaar is, in ag geneem is.

a) Doen die berekeninge.

b) Versamel die bewyse.

c) Verstaan jou plaas se sterk en swak punte.

d) Prys dit dan volgens die werklike mark.

Indien jy daaraan dink om te verkoop en die markposisionering, verkoopsvoorbereiding of bemarking van jou plaas wil bespreek, kontak Agriland Real Estate.

Walter Kirsten

Sel: +264 81 129 3317

E-pos: walter@agriland.com.na

Bronne en verdere leeswerk

1. Namibia Statistics Agency — Agricultural Land Price Index Bulletin 2015–2023

2. RICS — Valuation approaches and methods; International Valuation Standards Council — IVS 105: Valuation Approaches and Methods

3. Legal Assistance Centre — Agricultural (Commercial) Land Reform Act 6 of 1995

4. Namibia Agricultural Union — Borehole registrations: questions and answers

5. Agribank of Namibia — Purchase of Farmland

Wil u koop eerder as verkoop? Ons gids oor die koop van ’n plaas in Namibië verduidelik die praktiese faktore wat ’n koper behoort te beoordeel voordat ’n plaas gekies word.